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相続での売却
相続は不動産を売却する代表的な理由の一つです。
親が元気なうちから不動産相続について考え、話し合っている方は意外と少なく、ある日突然、相続をしなければいけない状況になることがあります。
親が所有していた家や土地を相続したのはいいが「すでに住居を持っている」「手続きなど専門的なことがわからない」など、相続でお困りの方は多くいらっしゃいます。
不動産の分割方法
相続人が1人もしくは、2人以上のケースでの話し合いによって単独で不動産相続ができる場合、比較的スムーズなお手続きが可能です。
相続人が複数いる場合は相続した不動産の価値を分ける必要があります。相続した不動産を分割するには「現物分割」、「換価分割」、「代償分割」、「共有」、4つの方法があります。
このうち、売却したお金を複数人で分け合う「換価分割」は、法定相続分で公平に分けることができます。
売却のタイミング
遺産分割がスムーズに行われることもあり、相続人が複数の場合は「相続前の売却」をおすすめします。生前に不動産を売却し、現金に変えておくことで争いなどトラブルのリスクを減らすことができます。
ただし、不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。また、不動産が高く売れると、相続税の課税価格も高くなるため、負担も大きくなります。
現金で相続するよりも税金を抑えられるという点では、「相続後の売却」がおすすめです。その際、相続人全員で共有財産として相続した場合、売却に関しても相続人全員の同意が必要となります。一人でも反対意見を持つ方がいれば話はまとまらず、不動産売却がなかなか進められない事態に陥ってしまう可能性もあるでしょう。
また、不動産の相場は日々変動しています。売却のタイミングを決める際は、不動産の相場をしっかり把握する必要があります。具体的な売却のタイミングは不動産会社などの専門家に相談するとよいでしょう。
注意点
亡くなった人の名義のままでは売却できない
相続税申告期限から3年以内の売却がお得
空家・空地の売却
時折、ニュースでも取り上げられる空き家のほとんどが放置されたものです。
親から相続された家があるけれど長いあいだ使っていない、固定資産税を支払い続けるのがしんどい、老朽化や火災のリスクやトラブルを考えてなど、空き家を売却しようと考えている方は意外にも多くいます。また、年齢を重ねて使わなくなった土地などを売却する方もいらっしゃいます。
空き家も空き地もそれぞれ管理や費用がかかります。使用する予定のない空き家、空き地は不動産会社に相談をするなどして速やかに対処するとよいでしょう。
空き家の売却方法・ポイント
空き家を売却する際には「そのまま売却する」「解体して売却する」の2通りがあります。そのまま売却を行う場合は「中古戸建」または「古家付土地」の売却となり、手間や費用がかかりません。
ただし、リフォームや解体などの費用は一般的にはすべて買主が負担することになるため、売却価格はどうしても安くなる傾向にあります。
空き家を解体しての売却は「更地」での売却となり、解体の手間や費用がかかるものの、「古家付土地」よりも「更地」のほうが早く高値で売却できる可能性があります。
空き地の売却の注意点
空き地の売却でとくに注意したいのが、隣地との境界線トラブルです。
隣地の樹木や荷物など一部が所有している土地にはみ出している
昔の古い土地で隣の家の土地と境界線があいまいのまま
隣地も空き地で境界線が不明確
上記のような理由でトラブルとなることが多く、一度トラブルに発展すると解決するまでに相当な時間と手間がかかるケースも少なくありません。トラブルになりやすい条件の土地は売りに出しても買主を見つけにくいため、空き地の売却を行うにあたって境界線は重要なポイントとなります。トラブルを避けるためにも事前に境界線を確定させておくとよいでしょう。
境界の確定は土地家屋調査士に依頼をします。大神不動のネットワークを是非、ご利用ください。
住み替えでの売却
駅の近くにアクセスの良い物件が建ったのでそちらに移りたい、家族が増えたので広い家に引っ越したい、いまの条件よりもさらに良い条件の家を見つけたなど、住み替えは不動産売却をするにあたって最も多い理由の一つです。
最近では、管理の手間を省くなどの目的でマンションに住み替えるといった方も増えています。
住み替えのタイミング
不動産の住み替えは、売却と購入の決済を同じタイミングで行う「同時決済」が理想的です。
この方法でしたら、仮住まいの準備や資金不足といったリスクを回避することができます。また、不動産の買い替えローンの利用も可能で、返済できていない残りのローン不足分と新たな不動産ローンを借りられるという点も大きなメリットです。
ただし、同時決済を狙って売却と購入を同時に、かつスムーズに進めるには多くの条件をクリアしなければいけません。
同時決済が難しい場合は、「売却」を優先することをおすすめします。売り急ぐ必要がなく、購入資金不足を避けることができるためです。新居を購入したものの、売却資金の準備が間に合わないといった場合、契約違反で契約解除となってしまうケースも想定されます。
また、あまりに売却が早いと仮住まいが必要になるなど、別に予算が発生してしまいます。さらに売却を焦るあまり、安い価格で同意してしまうこともあるので注意が必要です。
離婚による売却
離婚にまつわる家の売却理由には大きくわけて２つあります。今後その家に住む予定がない、または財産分与のためです。
離婚となった場合、夫婦が結婚生活の中で築いた財産を分割することになります。その際に住んでいた家を売却するケースが多いです。中にはローンの負担が大きいという理由で売却をする方もいらっしゃいます。
まずは、お手持ちの不動産の価格を把握するために売却査定をおこなうようにしましょう。
財産分与方法
夫婦が結婚生活で得た財産は、どちらに名義があろうと関係なく、夫婦の共有財産になります。
離婚後の不動産は「売却して現金に変え夫婦で分ける」方法か、「一方が住み続け、もう一方が金銭（代償）を受け取る」方法のいずれかを選ぶことが一般的です。
売却のタイミング
離婚後の連絡やトラブルを避けたい場合は、「離婚前」の売却がおすすめです。ただし、家の売却で得た現金を分けるのは離婚後にしましょう。
離婚前に財産を分けた場合、贈与と見なされてしまい、受け取った側に贈与税が課される場合があります。
少しでも早く離婚をしたいという方や、売却期間に余裕がある方は、「離婚後」の売却がおすすめです。一般的に家の売却活動には3〜6ヶ月程度の時間を要します。離婚の場合はとくに不動産売却以外のことにも労力や時間がかかりますので、離婚後に売却を行うほうが売却活動に専念することができ、納得のいく形で売却しやすくなるといえます。
注意点
住宅ローンの残債を確認する
名義人でないと家を売却できない